סוגי תכניות
תכנית מתאר ארצית
תכנית מתאר ארצית (להלן תמ"א), נערכת על ידי המועצה הארצית ומחייבת קבלת אישור מהממשלה.
אי אפשר להגיש ערר על תמ"א. הוועדה המקומית יכולה להעביר הערות על תמ"א שבהכנה באמצעות הוועדה המחוזית.
ישנם שני סוגים עיקריים של תכניות מתאר ארציות
- תכנית מתאר ארצית החלה על כל תחום מדינת ישראל ועוסקת במגוון נושאים
- כנית מתאר ארצית נושאית החלה על כל תחום המדינה או חלק ממנה, אך עוסקת בנושא ספציפי. חלק קטן מתכניות אלה אף מאפשרות מתן היתר בניה מכוחן (למשל: תמ"א 36 ותמ"א 389 אך לרוב לא ניתן להוציא היתר ישירות מכוח תוכנית המתאר הארצית.
בדרך כלל רמת הפירוט של תכנית מתאר ארצית אינה גבוהה ולא ניתן ללמוד ממנה את היעודים המותרים במגרש ספציפי. לעתים קרובות התכנית קובעת כללים לאישור תכניות במדרג נמוך יותר בהיררכיה.
תכנית מתאר מחוזית
לכל מחוז ומחוז יש תכנית מתאר מחוזית (להלן תמ"מ) הבאה להסדיר את עקרונות התכנון במחוז. תכנית מתאר מחוזית נועדה לממש את תכניות המתאר הארציות במחוז ולעסוק בכל דבר שיש לו חשיבות כללית במחוז (סעיף 55 לחוק).
בתכנית המתאר המחוזית ניתן לראות את עקרונות התכנון של המחוז והוראות בנושאים שונים, ביניהם: פריסת היעודים השונים במחוז, כגון שטחים וגבולות לפיתוח עירוני וכפרי, שטחים חקלאיים, אזורי תעסוקה ברמה המחוזית, מסילות ברזל, קביעת שטחים פתוחים על סוגיהם השונים; שטחי ייעור ועתיקות, אתרים וייעודים ציבוריים כמו בתי קברות או אוניברסיטאות שישרתו יותר ממקום ישוב אחד.
כל אלו הם נגזרת מתכניות המתאר הארציות לתכניות המתאר המחוזיות נערכים מדי פעם שינויים ועדכונים החלים על חלק מצומצם ממרחב התכנון של המחוז, או על המחוז כולו.
תכנית מתאר מחוזית נערכת על ידי הוועדה המחוזית ומומלצת על ידה להפקדה, זאת לאחר שהיא נועצה בוועדות המקומיות שבמחוז (סעיף 57 לחוק).
המועצה הארצית מפקידה את תוכנית המיתאר המחוזית, שומעת את ההתנגדויות שהוגשו לה ומכריעה בהן.
תכנית כוללנית
לכל מרחב תכנון מקומי, ולמעשה לכל יישוב או רשות מקומית, צריך שתהיה תכנית מתאר כוללנית תקפה ומעודכנת שנערכה על-ידי הרשות המקומית.
בשנים האחרונות נערכו עשרות רבות של תכניות כאלה, חלקן כבר מאושרות וחלקן נמצאות בתהליך אישור.
תפקידה של תכנית המתאר הכוללנית: להתוות את מדיניות התכנון העירונית או האזורית; לקבוע את אופיו של הישוב ואת כיווני התפתחותו העתידית.
התכנית הכוללנית אינה קובעת הוראות לגבי מגרשים מסויימים אלא לגבי מתחמים, וכוללת הוראות לגבי כל מתחם בנוגע ל:
- יעודי קרקע
- שימושים
- שטחים פתוחים ושטחים לצרכי ציבור
- התוויית הדרכים העיקריות
- קביעת השטח הכולל המותר לבניה בכל יעוד או בכלל הייעודים (גם מבלי לקבוע זכויות בניה למגרש מסויים)
- הנחיות לשטחי קרקע לתחבורה, לחניה, לביוב ולתשתיות
- הנחיות לעניין גובה בניינים (סעיף 62א(ג)(4))
התכנית הכוללנית היא תכנית שאי אפשר להוציא מכוחה היתר בניה. הוועדה המקומית יכולה לבקש שייקבעו הוראות המאפשרות להוציא היתר בניה לגבי מגרשים המיועדים לצרכי ציבור או למתקני תשתית מקומיים.
תכנית מקומית ותכנית מפורטת (תב"ע – תכנית בניין עיר)
תכנית מפורטת חלה בדרך כלל על תחום מצומצם של מתחם ולעיתים אף על מגרש או מבנה בודד. כאשר על אותו שטח כבר חלה תכנית מתאר מקומית שאושרה, מטרת התכנית המפורטת היא לקבוע הוראות בינוי ועיצוב מפורטות, כגון הוראות לגבי גובה המבנים, שטחי הבניה המותרים לבניה, קווי הבניין, וכו'.
הוראות אלה מאפשרות להפיק היתר בניה מכוח התכנית המפורטת רובן המכריע של תכניות המתאר המקומיות נערכות לשטח מצומצם וכוללות הוראות מפורטות, וכך למעשה במקרים אלה שתי התכניות (מתאר מקומית ומפורטת) מאוחדות לכדי תכנית אחת. ההבחנה בין תוכנית מיתאר מקומית למפורטת אינה חדה וברורה. על מנת שניתן יהיה להוציא מכוחה של התכנית המפורטת היתר בניה, עליה לכלול את ההוראות הבאות (לפירוט הכללים המדוייקים ראו סעיף 145(ז) לחוק
- יעודי קרקע
- שטחי בניה מותרים
- חלוקה למגרשים
- קווי בנין
- גובה מבנים או מספר קומות
חוק התכנון והבניה קובע את ההליכים לאישורן של תכניות, כאשר הליכים אלה משתנים בהתאם לסוג התכנית.
- תכנית בסמכות ועדה מקומית - מופקדת על ידי הוועדה המקומית והיא המוסמכת להכריע בהתנגדויות שהוגשו לה ולהחליט אם לאשרה, לדחותה או לאשרה בתנאים (סעיף 85 וסעיף 105)
- תכנית בסמכות ועדה מחוזית – מופקדת על ידי הוועדה המחוזית שגם דנה בהתנגדויות לתכנית, מכריעה בהן ומחליטה האם לאשר את התכנית או לדחותה. התכנית נדונה גם בוועדה המקומית, ועליה להחליט תוך שישים יום אם היא ממליצה לוועדה המחוזית על הפקדתה, איננה ממליצה או ממליצה בתנאים.
אישורן של חלק מהתכניות, בין בסמכות מקומית ובין בסמכות מחוזית, עשוי להיות מותנה גם באישורו של שר האוצר (אליו מעבירות הוועדות את כל תכניות המתאר לאחר שהתקבלה בהן החלטה על הפקדה) (סעיף 109).
השר נוהג לקבוע כטעונות אישורו את אותן תכניות שנערכו כתכנית בסמכות ועדה מקומית ואשר יש בהן קשיים משפטיים או תכנוניים, כגון שמדובר בתכנית שאינה יכולה להתאשר בסמכות הוועדה המקומית, או כאשר מדובר בתכנית העומדת בסתירה לתכנית גבוהה ממנה בהיררכיה התכנונית או מנוגדת להוראות החוק.
הנחיות מרחביות
סעיף 145ד לחוק התכנון והבנייה (תיקון 101) מתיר לוועדה המקומית לקבוע הנחיות מרחביות בתחומה. הנחיות מרחביות יעסקו בעיקר בהיבטים של עיצוב, כגון חזותו ומראהו החיצוני של בניין (חומרי גמר וכדומה), השתלבותו בסביבה; בהיבטי פיתוח כגון גובה מפלס הכניסה לבניין (מפלס 00) וחיבור תשתיות; הנחיות לגבי חיבור המבנה למרחב הציבורי, כמפורט בסעיף 145ד(ב)).
יש לשים לב שההנחיות המרחביות אינן יכולות להוסיף או לגרוע זכויות בניה מכפי שנקבע בתכנית החלה על השטח, ובכל מקרה הוראות התוכנית אם קיימות יגברו על האמור בהנחיות מרחביות לאותו הנושא. ההנחיות המרחביות מייצרות וודאות ושקיפות. הן נועדו להבטיח כי עורך הבקשה, בבואו לתכנן את המבנה, יידע מראש מה יידרש ממנו גם בהיבט העיצובי, ולא ייתקל בדרישות בלתי צפויות.
להנחיות המרחביות והפרטניות יש גם שני יתרונות בולטים על פני הוראות עיצוביות שנקבעו בתכניות מפורטות (תב"ע):
- פשטות תהליך קבלתן (החלטת ועדה מקומית, פרסום בעיתון ופרסום באינטרנט). יתרון זה מאפשר לדרג המקצועי להציע לוועדה הנחיות חדשות או מעודכנות בכל פעם שיש בכך צורך (חומרים חדשים, שינויים בתפיסה האסתטית וכדומה).
- היכולת לגבש שפה עיצובית כוללת, רחבת יריעה, הניזונה מתפיסה עירונית מגובשת ומותאמת לישוב כולו או לחלקים ממנו, בהתאם להחלטה מושכלת. זאת בשונה מהנחיות עיצוביות בתכנית, המתייחסות רק לקו הכחול של התכנית ומתאימות לתקופה בה נערכה התכנית ולטעמו האישי של עורך התכנית.
החוק קובע שני סוגים של הנחיות מרחביות: הנחיות מרחביות שאותן תקבע הוועדה המקומית, והנחיות מרחביות פרטניות שאותן תקבע רשות הרישוי.
הנחיות מרחביות לעבודות הפטורות מהיתר
תכניות/נספחי בינוי
"תכנית בינוי" (או תכנית עיצוב אדריכלי) הינה תכנית שאיננה מוגדרת בחוק והיא מהווה מכשיר אדריכלי-עיצובי הבא לסייע לחברי מוסד תכנון להבין את מאפייניו של בינוי לפני הוצאת היתר בניה. תכנית בינוי טעונה אישור של הוועדה המקומית ו/או המחוזית – בהתאם להוראה שהוגדרה בתכנית המתאר.
תכנית הבינוי תגיע לדיון בוועדה במקרה שבו התכנית שחלה על השטח קבעה כי נדרש לאשר תכנית בינוי כתנאי מוקדם לאישורה של בקשה להיתר בניה, לפעמים תוך הגדרת הנושאים שצריכים להיות מוצגים בתכנית הבינוי. הדרג המקצועי יבדוק את תכנית הבינוי כשהיא מוגשת לוועדה, ובדיון יצביע על המרכיבים החשובים אליהם יש לשים לב בתכנית הבינוי ולדון עליהם. הוא גם ימליץ לחברי הוועדה האם לאשר את תכנית הבינוי, לדחות אותה או לדרוש בה שינויים.
- תכנית בינוי - הרחבה חלוץ
- חוברת הנחיות בינוי - באר גנים
- תכנית בינוי - קריית חינוך יד מרדכי
- תכנית בינוי - ניצנים
מסמכי מדיניות
המונח "מסמכי מדיניות" כולל בתוכו הנחיות, מסמכי מדיניות, תכניות אב וכל מסמך הקובע מדיניות תכנון ואינו תכנית סטטוטרית.
היתרונות בעריכת מסמכי מדיניות ותכניות אב הם ברורים:
- יצירת ודאות תכנונית ליזמים ולתושבים – מסמך מדיניות כתוב, מבהיר לכל המעוניין להגיש תכנית, מהי מדיניות הוועדה המקומית בנושא זה ובהתאם לכך מאפשר לו לבחור האם להגיש תכנית ומה היא תכלול על מנת להתאים אותה למטרות המדיניות של הוועדה המקומית.
- שוויון ביישום המדיניות – ככל שלוועדה יש מדיניות ברורה, ניתן ליישם אותה באופן אחיד על תכניות שונות וכך ליצור שוויון בין המגישים השונים.
- בסיס מושכל לקבלת החלטות – מדיניות ברורה מאפשרת לוועדה לקבל החלטות על פי שיקול דעת מושכל ולא באופן שרירותי.
- תכנון ככלי לפתרון בעיות – באמצעות מסמכי מדיניות ותכניות אב יכולה ועדה מקומית לפעול על מנת לפתור בעיות המתעוררות בישוב.
- אפשרות לשיתוף הציבור – הכנת תכנית אב או מסמך מדיניות היא הזדמנות טובה לשתף את ציבור התושבים בקביעת חזון הישוב, המטרות והיעדים שהישוב ירצה לקדם ונושאים אחרים העומדים על סדר היום בישוב.
יחד עם זאת, יש לזכור שלמסמכי מדיניות ותכניות אב אין תוקף סטטוטרי מחייב וכל תכניות יכולה לסתור אותם, ולכן ניתן לראות בהם שלב חשוב בדרך לעיגון סטטוטורי מתאים (כתכנית כוללנית, נושאית או מפורטת) וליישום המדיניות.
הצוות המקצועי יכין את מסמכי המדיניות ותכנית האב או ילווה עבודה של צוות מקצועי חיצוני שיבצע אותה. הליכי התכנון הרגילים אינם חלים על מסמכי מדיניות ותכניות אב. לצורך מנהל תקין מסמכים אלה יאושרו בוועדה ויפורסמו באתר האינטרנט של הוועדה.
תשריט חלוקה/איחוד
לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה תשריט חלוקה מאפשר לאחד חלקות או לפצל חלקה למספר חלקות. ניתן לערוך תשריט חלוקה רק אם בשטח התשריט חלה תכנית בתוקף, שמסדירה את כל הטעון הסדר מכוחה. תשריט חלוקה עוסק בהיבטי קדסטר – מערכת גושים וחלקות קדסטר ובעלות, ולא בהיבטי תכנון ושימושי קרקע.
יובהר כי תשריט איחוד או תשריט חלוקה כשלעצמו לא משנה את זכות הבעלות, אלא רק את היחידה הרישומית.
תצ"ר – תכנית לצרכי רישום
תצ"ר היא תכנית מדידה הנדרשת כדי להמיר את תשריט התב"ע למסמך בר רישום בלשכת רישום המקרקעין. את התצ"ר מכין מודד מוסמך על בסיס תכנית בתוקף, והיא נבדקת, מבוקרת ולבסוף מאושרת על ידי מפ"י.
הדגש בהכנת תצ"ר הוא על גבולות החלקות שבתוך תחום התכנון, והממשק בינן לבין עצמן ובינן לבין החלקות המקיפות את התכנית. בעת הכנת התצ"ר סוקר המודד את כל החומר הקיים על החלקה, וכן מבצע את המדידה בשטח.
נוהל הליך טיפול בתצ"ר - תוכנית לצרכי רישום
עקרונות לעריכת הוראות תכנית
רישום מקרקעין
רישום והסדר מקרקעין נעשה במשרד המשפטים, באחריות האגף לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), רישום חלקה חדשה בפנקס הזכויות נעשה רק לאחר שהוכן תשריט לצרכי רישום (תצ"ר) על ידי מודד מוסמך, התצ"ר נבדק על ידי הוועדה המקומית המאשרת את תאימותו לתב"ע, ולאחר שאושר על ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) והוחתם על ידיו בחותמת "כשר לרישום".